Si vous étiez locataire de votre ancien logement, ou si vous vous apprêtez à signer un bail pour votre future habitation, votre déménagement va nécessairement se traduire par un ou plusieurs états des lieux. Les enjeux sont bien sûr différents selon que vous quittez le logement ou que vous y entrez, mais restent essentiels dans les deux cas : à la sortie, une anomalie relevée par le bailleur peut s’imputer sur votre caution. A l’entrée, un problème non relevé pourrait vous être reproché à tort plus tard…

Ci-dessous l’essentiel à savoir sur l’état des lieux dans le cadre d’un déménagement.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un document qui jouit d’une valeur contractuelle aux yeux de la loi. Il a pour objectif, comme son nom l’indique, de décrire le plus minutieusement possible l’état d’un logement et de dresser l’inventaire de toutes les anomalies ou malfaçons constatées. Cela inclut non seulement les éléments visibles du bâti (murs et revêtement de sols, plafonds…) mais aussi les éléments de confort fournis avec le logement (sanitaires, cuisine équipée…).

Un premier état des lieux est réalisé au moment où le locataire perçoit les clés et rentre officiellement dans le logement (« état des lieux d’entrée »). Un second état des lieux, dit « de sortie », est organisé lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés au bailleur ou à l’agence. C’est la comparaison précise entre les deux documents qui permet de déterminer si le locataire, pendant le temps de son séjour, a bien pris soin du logement et respecté ses obligations (usage normal de l’habitation, réalisation des petits travaux d’entretien, absence de dégradation…).

Toute dégradation relevant de la responsabilité du locataire est susceptible d’être imputée sur le dépôt de garantie qu’il avait confié au bailleur au moment de son entrée dans les lieux. Attention toutefois : les dégradations relevant d’une « usure normale du logement » (c’est-à-dire par le simple effet de la vétusté) ne peuvent lui être reprochées.

Le contenu de l’état des lieux

Dans l’idéal, un état des lieux doit être réalisé pièce par pièce et aborder avec méthode l’ensemble des éléments visibles.

  • L’état général des murs, des sols et des plafonds doit être inspecté : une fissure, un carrelage cassé ou une tâche sur le lino peuvent par exemple être mentionnés.
  • L’installation électrique et la plomberie font l’objet d’un examen superficiel, complété de préférence par un essai systématique (interrupteurs à actionner, robinets à ouvrir…).
  • Les équipements divers doivent être mentionnés également, pourvu qu’ils soient la propriété du bailleur : les placards intégrés, l’interphone ou encore les radiateurs en font partie.
  • L’état des lieux sert souvent aussi de support pour un ultime relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Ce relevé permettra, le cas échéant, d’arbitrer un conflit entre l’ancien et le nouveau locataire sur une facture à payer.
  • L’état des lieux indique enfin le nombre de clés remises au locataire et leur nature (porte d’entrée, cave, garage…).

Formalisme de l’état des lieux

L’état des lieux n’est soumis à aucun formalisme spécifique : il peut être rédigé aussi bien sur papier libre que sur un formulaire spécifique de l’agence immobilière. Des applications mobiles professionnelles ont même fait leur apparition récemment et permettent l’élaboration d’un état des lieux directement sur une tablette numérique.

Il est, bien entendu, obligatoire que le document soit rédigé sur site et pendant le tour d’inspection du logement. De même, le principe du contradictoire doit être respecté et implique donc la présence simultanée du bailleur (ou de son représentant) et du locataire. Si l’une des parties refuse d’être présente ou de signer l’état des lieux à l’issue de la visite, l’autre partie devra faire réaliser un constat d’huissier pour être libéré de toute obligation.

Coût de l’état des lieux

Lorsque l’état des lieux est réalisé de manière classique et de particulier à particulier, le principe est celui de la gratuité. Si le bailleur est représenté par un agent immobilier ou tout autre type de professionnel, ce dernier pourra facturer au locataire des honoraires s’élevant jusqu’à 3€ le mètre carré (plafond en vigueur depuis le 15 septembre 2014), à la condition toutefois que le bailleur lui-même assume des frais au moins équivalents.

Si l’une des parties souhaite faire appel à un huissier alors que l’autre accepte le principe d’un état des lieux « standard », c’est le premier qui doit assurer l’intégralité des honoraires du professionnel. En cas de volonté commune, les deux parties partagent les frais.

A ces frais peuvent s’ajouter pour l’ex-locataire, naturellement, les éventuelles ponctions sur son dépôt de garantie si des anomalies sont relevées dans le logement !

Conseils pour l’état des lieux de sortie

Votre nouveau logement vous attend, et vous avez de nombreux cartons à déballer ? Pas de précipitation pour autant : l’état des lieux de sortie de votre ancienne habitation requiert de votre part une vigilance soutenue. N’hésitez pas à répondre point par point aux remarques qui pourraient être formulées par le bailleur, en vous appuyant sur l’état des lieux qui avait été réalisé à votre arrivée.

Si vous estimez que l’autre partie est de mauvaise foi et cherche à vous faire endosser abusivement la charge financière de certains dommages, la meilleure façon de se défendre consiste à ne pas signer le document et à faire dresser un constat par huissier de justice.

Conseils pour l’état des lieux d’entrée

Au moment de l’emménagement dans votre nouveau logement, la tentation d’expédier l’état des lieux peut être forte. Veillez cependant à imposer votre rythme à l’autre partie, et à inspecter minutieusement chaque élément dans toutes les pièces. Toute anomalie relevée devra être portée par écrit, et il peut même s’avérer judicieux de prendre une photographie pour la joindre ensuite au dossier.

Impossible cependant d’avoir les yeux partout dans un logement que vous connaissez encore mal. Si de nouveaux détails vous sautent aux yeux dans les dix jours qui suivent, il reste possible de le signaler au bailleur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs un statut spécifique régit les éléments de chauffage (radiateurs, chaudière), qui peuvent faire l’objet d’un nouvel état des lieux pendant le premier mois de la saison de chauffe (au début de l’hiver).